Quelle: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article115347899/Investoren-stuerzen-sich-auf-deutsche-Hotels.html

Von Norbert Schwaldt

Investoren stürzen sich auf deutsche Hotels

Deutsche Hotels stehen auf der Einkaufsliste ausländischer Investoren ganz oben. Im Angebot sind auch immer öfter Luxus-Herbergen, die Probleme mit der Bewirtschaftung haben.

Deutsche Hotels stehen auf der Einkaufsliste der Profi-Investoren wieder ganz oben. Nachdem in den Vorkrisenjahren 2006 und 2007 die Transaktionen ein jährliches Volumen von weit mehr als zwei Milliarden erreichten, waren deutsche Herbergen danach kaum noch gefragt. Doch jetzt steigt das Interesse.

Auf der Suche nach sicheren Investments haben vor allem Ausländer im ersten Quartal deutsche Hotel-Immobilien gekauft. Das Verkaufsvolumen stieg insgesamt um 44 Prozent, berichtet das Maklerhaus CBRE. So wechselten von Januar bis März in Deutschland Hotels im Wert von 605 Millionen Euro den Besitzer.

Im ersten Quartal 2013 sind damit bereits knapp 45 Prozent des gesamten Vorjahresergebnisses von 1,36 Milliarden Euro erzielt worden. Dabei entfiel allerdings die Hälfte des Volumens auf den Erwerb von 20 Häusern der Ketten Holiday Inn, Best Western und Queens durch die israelische Fattal-Gruppe. Aktuell sollen aber weitere Objekte auf dem Markt sein, die die Transaktionszahlen in die Höhe treiben könnte.

Niedrige Zinsen beflügeln das Geschäft

"Aufgrund der günstigen Finanzierungssituation, dem Status von Deutschland als sicherer Hafen und höherer Nachfrage von Seiten ausländischer Investoren gehen wir davon aus, dass 2013 ein starkes Jahr bei Hotels werden wird", sagt Frederik Schwäppe, der bei CBRE Deutschland für die Branche zuständig ist.

Die deutsche Wirtschaft stehe besser da als die der meisten anderen europäischen Länder. Zudem seien die Zinsen in der Euro-Zone auf einem Tiefstand. Das locke Investoren an, betonte der Makler. Hotels im oberen Segment würden immerhin anfängliche Nettorenditen von über fünf Prozent bieten.

Im Fokus der Hotelkäufer standen weiter die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Köln, auf die über 70 Prozent des gesamten bundesweiten Investmentumsatzes mit Hotels entfielen. Zu den namhaften Einzeltransaktionen zählte der Verkauf des Luxus-Hotels "Vier Jahreszeiten" in Hamburg von Fairmont Raffles an die Dohle-Gruppe. Fairmont wird das Hotel langfristig weiter leiten.

Immer wieder steigen auch vermögende Privatinvestoren ein. So übernimmt der Transport- und Logistikunternehmer Klaus Michael-Kühne über ein Tochterunternehmen das insolvente "Interconti" an der Hamburger Außenalster. Das Haus hatte Ende Januar seinen Betrieb eingestellt. Kühne wiederum hatte bereits ein erstes Hotel eröffnet – auf Mallorca.

Versorgungswerke steigen ein

"Bei den deutschen Investoren sehen wir derzeit neben vermögenden Privatinvestoren bei Ärztekammern und Versorgungswerken ein sehr starkes Interesse an Hotelimmobilien", berichtet CBRE-Expertin Olivia Kaussen. Die gefragtesten Objekte waren seit Jahresbeginn 4- und 5-Sterne Hotels.

"Es befinden sich weiterhin viele Objekte auf dem deutschen Markt. Zudem steht sehr viel Eigenkapital zur Verfügung, sowohl national als auch international. Wir rechnen daher – trotz der anhaltend schwierigen Lage im Bankensektor – mit einem überdurchschnittlich guten Jahr", prognostiziert Kaussen.

Im ersten Quartal wechselten drei Hotels aus dem 5-Sterne-Segment für etwa 140 Millionen Euro und sieben Hotels aus dem 1- und 2-Sterne-Segment für 63 Millionen Euro den Eigentümer, berichtet der Dienstleister Colliers. Sie gingen vor allem an Unternehmen und Eigennutzer, die für insgesamt 321 Millionen Euro einkauften und damit 54 Prozent der Käufer stellten.

41 Prozent gingen an eigenkapitalstarke private Investoren und Family Offices (Ankaufvolumen 97 Millionen Euro), Pensionskassen und Versorgungswerke (95 Millionen Euro) sowie offene Immobilienfonds und Spezialfonds (50 Millionen Euro).

Investoren satteln von Büros auf Hotels um

"Insbesondere großvolumigere Hotelinvestments, die im vergangenen Jahr zur gleichen Zeit noch rar waren sowie der Abschluss eines seit längerer Zeit sich im Markt befindlichen Hotelportfolios trugen zu diesem erfreulichen Start bei", erklärt Ursula Kriegl vom Dienstleister Jones Lang LaSalle die aktuelle Entwicklung. Das Käuferinteresse sei durch das gute Angebot in Deutschland angekurbelt worden.

Doch die meisten neuen Deals wurden schon im vergangenen Jahr vorbereitet, berichtet Stephan Gerhard, Chef des Beratungsunternehmens Treugast. Es handle sich um Objekte, über die schon länger verhandelt wurde. Dennoch rechnet Gerhard hinsichtlich der Transaktionen mit einem besseren Jahr. Bei den Investoren sei viel Geld vorhanden. Weil es an geeigneten Büro-Objekten fehle, kämen zunehmend Hotels ins Visier der Käufer.

Gemessen an der Anzahl der Einzeldeals kamen die meisten Investoren aus dem Inland. "Dies ist allerdings nicht als langfristiger Trend zu verstehen", sagt Hotelexpertin Kriegl. "Internationale Investoren haben durchaus den deutschen Markt auf dem Radar. Wir gehen davon aus, dass deren Anteil im Laufe des Jahres zulegen wird." Im Markt befindliche Einzelhäuser aber auch Hotel-Portfolien würden den Markt in diesem Jahr ankurbeln.

Damit dürfte das Vorjahresvolumen von 1,2 Milliarden Euro problemlos erreicht, aller Voraussicht nach sogar überschritten werden, so Kriegl. Der größte Deal war 2012 der Verkauf des Maritim in der Berliner Stauffenberg Straße an die Al Faisal Holding aus Katar, die in diesem Jahr von einem SEB-Fonds noch das "Grand Hyatt" am Potsdamer Platz übernommen hatte.

Auf Einkaufstour ist auch das Fondshaus Union Investment, das bereits 1,7 Milliarden Euro in 22 Hotel-Marken investiert hat. Bei institutionellen Investoren werden gerade 250 Millionen Euro für einen neuen Hotel-Fonds eingesammelt. Im Visier sind die so genannten Budget-Hotels in den Großstädten, die an jeder Ecke neu entstehen - ein schnell wachsendes Segment.

Käufer für "Heiligendamm" und "Fleesensee" gesucht

Doch nicht jedes gut ausgestattete Haus, das auf dem Markt ist, weckt das Interesse der Profi-Investoren. Etwa das "Grandhotel Heiligendamm" an der Ostseeküste oder das Ferienresort "Land Fleesensee" in Mecklenburg.

In Heiligendamm dürfte der Standort der Luxus-Anlage, fehlende Wellnesseinrichtungen und die schlechte Auslastung der Grund für den wirtschaftlichen Misserfolg sein. Der Insolvenzverwalter beteuert aber, dass es Investoren für das berühmte Ostsee-Bad gibt.

Im "Land Fleesensee" wiederum hatte ein Fremdwährungskredit auf Basis des Schweizer Frankens zur finanziellen Notlage und zum Verkaufsbeschluss der Fondsgesellschafter geführt. Das Bankhaus M.M. Warburg sucht derzeit einen Käufer.

Neue Luxus-Herbergen mit Problemen

"Ein Hotel ist keine Immobilie", behauptet denn auch Lorenz Reibling, Chef der Taurus Investment Holdings in Boston. "Ein Hotel ist wie ein Flugzeug ohne Flügel." Der Erfolg hänge immer an der Betreibergesellschaft.

Einen guten Vertrieb könnten nur große Hotelketten leisten. So ist es kein Wunder dass gerade wieder zwei Premium-Immobilien im Angebot sind, die Rocco-Forte Hotels in Frankfurt/Main und Berlin. Der Eigentümer Commerz Real sucht einen Käufer. Rocco Forte, der langfristig gepachtet hat, bleibt jedoch Betreiber.

Probleme gibt es derzeit auch bei der Luxus-Herberge "Kameha Brand Bonn". Dort haben, wie die "Immobilien-Zeitung" berichtet, gerade die Eigentümer der Immobilie nach Millionen-Verlusten die Bewirtschaftung übernommen. Die Frühjahrsbelebung am Hotelmarkt dürfte also auch eine Flurbereinigung in der Branche sein.