Quelle: http://www.pp-gruppe.de/blog/2013/04/16/rechtliche-schritte-beim-immobilienkauf/

Rechtliche Schritte beim Immobilienkauf

Der Immobilienkauf ist mit einigen rechtlichen Schritten verbunden, die gut geplant sein sollten

Leben in den eigenen vier Wänden – das ist und bleibt für viele Deutsche ein Lebenstraum. Der Bau oder Kauf eines Eigenheims ist ein Schritt, der reiflich überlegt sein will. Schließlich geht es dabei meist nicht nur um eine Menge Geld, sondern um eine Richtungsentscheidung für das restliche Leben.

Gerade weil der Erwerb eines Eigenheims ein so wesentlicher Schritt ist, sollte man sich dabei umfassend absichern und über alle rechtlichen Schritte und Folgen informieren. Bevor das Kaufgeschäft endgültig und rechtskräftig abgeschlossen ist, gilt es, eine ganze Reihe rechtlicher Voraussetzungen zu erfüllen.

Wir haben Ihnen eine kleine Checkliste zusammengestellt, die die wichtigsten rechtlichen Schritte beim Immobilienkauf der Reihe nach auflistet und Tipps gibt, was Sie dabei beachten sollten.

Einsicht ins Grundbuch

Jeder, der sich dazu entschieden hat, eine Immobilie zu kaufen, hat das Recht Einsicht in das Grundbuch zu erhalten. Schließlich will man nicht die Katze im Sack kaufen. Mit einer Prüfung der Grundbucheinträge stellen Sie sicher, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem können Sie so erkennen, ob auf dem Kaufobjekt Dienstbarkeiten liegen. Denkbare Dienstbarkeiten sind beispielsweise:

• die Einräumung des Wegerechts an einen Dritten, der dann das Grundstück jederzeit überqueren könnte

• Erbbaurechte, die es einem Dritten erlauben, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten

• die festgeschriebene Duldung einer übermäßigen Immission

• Baulasten, die es verbieten, an einer bestimmten Stelle auf dem Grundstück zu bauen

Darüber hinaus sollte man prüfen, ob nicht bereits eine Auflassungsvormerkung vorliegt, in der ein Eigentumsübergang an einen Dritten angekündigt wird.
Um die entsprechenden Einträge im Grundbuch einsehen zu dürfen, muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Am einfachsten geht dies mit einer Bestätigung des jetzigen Immobilienbesitzers.

Reservierungs- oder Vorvertrag

Haben Sie sich dazu entschlossen, eine bestimmte Immobilie zu kaufen und sind Ihnen bei der Einsicht ins Grundbuch keine Beeinträchtigungen aufgefallen, die Sie vom Kauf abhalten, wäre der nächste Schritt die Aufsetzung eines Kaufvertrags beim Notar. Es gibt jedoch einige mögliche Gründe, die einen sofortigen Kaufvertrag nicht zulassen.
Ist zum Beispiel die Finanzierung seitens des Käufers noch nicht vollständig geklärt oder sind die Eigentumsverhältnisse auf Seiten eines Verkäufers, beispielsweise in einer Erbengemeinschaft, nicht ganz klar, gibt es die Möglichkeit eine Immobilie zu reservieren.

Dieser Reservierungsvertrag bietet beiden Parteien die Sicherheit, dass ein Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt und die andere Partei nicht kurzfristig abspringt. Denn findet der Verkäufer einen Käufer, der einen höheren Kaufpreis zahlt, oder kann der Käufer den Kaufpreis doch nicht aufbringen, bindet der Vorvertrag Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrags bis zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Notar abzuschließen.

Auch ein Vorvertag unterliegt der Formvorschrift der notariellen Beurkundung. Dabei sind einige Punkte bei dem Abschluss eines Vorvertrags einzuhalten, um auf Nummer sicher zu gehen. Es empfiehlt sich folgende Punkte schriftlich und am besten notariell beurkundet in einem Vorvertrag zu vereinbaren:

• Namen beider Vertragsparteien

• Kaufgegenstand, also auch eventuell Möbel oder ähnliches

• genaue Grundstücksbezeichnung, inklusive Flurnummer

• genauer Kaufpreis sowie Zahlungsbedingungen

• eine Frist, bis zu welcher der Hauptvertrag abgeschlossen sein muss

• und eine Schadensersatzklausel, falls eine Partei vom Vertrag zurücktritt

Der Kaufvertrag sollte bereits vor dem Notartermin eingehend geprüft werden.

Vorprüfung des Kaufvertrags

Sobald der Kaufvertrag vom Notar aufgesetzt wurde, sollten Sie den Kaufvertrag gründlich prüfen. Dies sollte man auf jeden Fall mehrere Tage vor dem eigentlichen Notartermin tun. Lesen Sie den Kaufvertrag aufmerksam durch und streichen Sie unklare Passagen an, damit Sie diese beim Notar klären können.

Eventuell ist es ratsam, die Prüfung des Kaufvertrags von einem Rechtsanwalt oder Gutachter durchführen zu lassen. Dies ist allerdings wieder mit weiteren Kosten verbunden. Wenn Sie dieses Geld sparen wollen und sich lieber selbst mit dem Vertrag beschäftigen möchten, sollten Sie darauf achten, dass der Vertragstext möglichst detailliert geschrieben ist. Was nicht im Kaufvertrag steht, gilt als nicht besprochen und kann später auch nicht eingefordert werden!

Auf diese Punkte sollten Sie besonders achten:

• korrekte Namensnennung bei Käufer und Verkäufer

• korrekte Kaufpreishöhe

• Zahlungsbedingungen

• korrekte Angabe des Übereignungstermins

• Richtigkeit der Grundbucheinträge

• Hinweise auf mögliche Belastungen der Immobilie

Beurkundung des Kaufvertrags

Nach eingehender Prüfung des Vertrags steht der Termin beim Notar an. Zu diesem müssen Käufer und Verkäufer erscheinen. Der Notar verliest den Kaufvertrag und klärt letzte Fragen. Sind beide Vertragsparteien mit den Konditionen des Vertrags einverstanden und haben ihn unterschrieben, erfolgt eine Beurkundung durch den Notar. Er bestätigt damit offiziell, dass der Vertrag gesetzliche Gültigkeit hat. Mit seinem Siegel beurkundet der Notar die Gültigkeit des Kaufvertrags.

Der Kaufvertrag stellt ein sogenanntes “schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft” dar. Mit der Unterzeichnung verpflichtet sich der Käufer, den im Vertrag festgelegten Kaufpreis zu zahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Die eigentliche Eigentumsübertragung findet damit jedoch noch nicht statt. Die Kosten für die Dienstleistungen des Notars liegen in der Regel bei 1,5% der Kaufsumme und werden gewöhnlich im Kaufvertrag vermerkt.

Auflassungsvormerkung

Ist der Kaufvertrag unterschrieben und vom Notar beurkundet, haben Sie das Recht eine zusätzliche Auflassungsvormerkung im Grundbuch vom Notar eintragen zu lassen. Diese dient nochmals dazu, den Übergang des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer sicherzustellen. Eine Auflassungsvormerkung ist die Ankündigung eines Eigentumsübergangs und soll den Käufer vor unvorhergesehenen Härtefällen schützen. Denn zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Umschreibung im Grundbuch vergeht meist noch eine gewisse Zeit.

Mit seinem Siegel beurkundet der Notar die Gültigkeit eines Kaufvertrags

Zahlung des Kaufpreises und Grundbucheintrag

Haben Sie sich durch die Auflassungsvormerkung erst einmal abgesichert, können Sie beruhigt den vertraglich vereinbarten Kaufpreis zahlen. Dieses Geld geht oft nicht direkt an den Verkäufer, sondern wird auf ein vom Notar eingerichtetes Notaranderkonto überwiesen. Nachdem Sie dies getan und damit Ihren Teil des Verpflichtungsgeschäfts erfüllt haben, veranlasst der Notar eine Umschreibung des Grundbucheintrags und damit den endgültigen Übergang des Eigentums an der Immobilie vom Verkäufer auf Sie. Bis diese auch wirklich erfolgt, kann es noch 3-12 Monate dauern, Eigentümer sind Sie aber dennoch schon. Wurde ein Notaranderkonto geführt, so erhält der Verkäufer erst nach erfolgter Umschreibung im Grundbuch die Kaufsumme überwiesen.

Wie man sieht, ist der Immobilienkauf eine langwierige und komplexe Angelegenheit, deren Ablauf wohl überlegt und im Voraus geplant werden sollte. Wir hoffen, Ihnen mit diesem Leitfaden weitergeholfen und ein wenig Licht in das Dickicht des Ablaufs beim Immobilienkauf gebracht zu haben. Haben Sie dennoch weitere Fragen zu diesem Artikel? Dann stellen Sie uns diese doch einfach im Kommentarbereich der Seite! Auch über Anregungen und Feedback aller Art freuen wir uns!